Locazione di Immobili Abusivi: Validità e Implicazioni
La Corte di Cassazione (Cass. Civ., 11 febbraio 2022, n. 4564) ha esaminato la validità di un accordo di locazione per un immobile a uso non abitativo, privo dei necessari titoli autorizzativi o con caratteristiche abusive, in relazione alla sua destinazione economica intrinseca o all’uso convenuto, derivanti dalla situazione edilizia del bene.
Le carenze urbanistiche, di per sé, non incidono sulla validità del contratto di locazione, né costituiscono vizi della cosa locata ai sensi dell’articolo 1578 c.c. Tuttavia, possono configurarsi come un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, potenzialmente pregiudizievole per l’interesse del conduttore. Quest’ultimo ha l’onere di dimostrare il danno concreto subito a causa dell’abusività dell’immobile, poiché tale caratteristica non implica automaticamente un danno. Questo vale solo se il locatore si era impegnato a ottenere i titoli necessari o se il loro ottenimento è reso impossibile dalle caratteristiche intrinseche dell’immobile.
La Cassazione, in linea con precedenti pronunce (es. Cass. Civ. 28 dicembre 2021, n. 41744), ha ribadito che in tema di locazione di immobili a uso non abitativo, la mancanza del certificato di agibilità non compromette la validità del contratto e non costituisce un vizio della cosa, ma incide sull’adempimento delle obbligazioni reciproche dei contraenti.
Per evitare contestazioni future, è quindi essenziale valutare preliminarmente la conformità urbanistica dell’immobile oggetto del contratto, considerando come e in che misura eventuali carenze possano influire sul godimento dell’immobile stesso.
Avvocato Stefano Fedel
