Di chi è la colpa per le infiltrazioni di casa mia?
Innanzitutto, la Cassazione precisa come i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti dei committenti e dei suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione. A tal fine, “rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’ efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità” (Cass. 24230/2018). E ancora “I gravi danni alla struttura dell’edificio possono consistere anche in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso, e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato dell’edificio stesso e non si identificano con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, potendo consistere in qualsiasi alterazione che incida sulla struttura e funzionalità globale dell’ edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell’ ipotesi di infiltrazione d’ acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura” (Cass. n. 94/2013). Per quanto concerne l’individuazione dei soggetti tenuti al risarcimento del danno, di esso risponde usualmente l’appaltatore che ha realizzato i lavori. Tuttavia, l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, contro l’appaltatore, ma anche dall’ acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti (cfr. da ultimo Cass. n. 20877/2020). Pertanto, in sede di preventiva valutazione dell’immobile è senz’altro opportuno preventivamente verificare le credenziali dell’appaltatore e del venditore (se soggetti diversi), e se il secondo si sia concretamente ingerito nella realizzazione dell’immobile compravenduto. Attenzione: la parziale sovrapponibilità di venditore ed appaltatore (ad esempio identità della compagine sociale dei due soggetti e riconducibilità dei medesimi ad un unico centro direzionale) può non essere sufficiente a provare che il venditore abbia non solo venduto l’immobile, ma comunque si sia ingerito nella costruzione dello stesso.
Avvocato Stefano Fedel
