Preliminare di immobile abusivo
E’ NULLO IL CONTRATTO PRELIMINARE STIPULATO PER L’ACQUISTO DI IMMOBILE ABUSIVO?
La sentenza del 27 ottobre 2025 n. 497del Tribunale di Matera affronta una controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare, analizzando due distinti profili giuridici: la validità del contratto preliminare in presenza di irregolarità urbanistiche e la risoluzione per inadempimento del promittente venditore.
IL CASO
La vicenda trae origine dalla richiesta di una promissaria acquirente di accertare la nullità di un contratto preliminare, o in subordine la sua risoluzione, a causa di significative difformità urbanistiche dell’immobile e della mancata piena proprietà in capo ai promittenti venditori. La domanda principale dell’attrice si fondava sulla presunta nullità del contratto preliminare per violazione dell’art. 40, comma 2, della Legge n. 47/1985, a causa delle irregolarità urbanistiche dell’immobile promesso in vendita. Parte convenuta non si è costituiva nel giudizio ed è stata dichiarata contumace.
DECISIONE
1. La Non Applicabilità della Nullità Urbanistica al Contratto Preliminare
Il Tribunale di Matera rigetta tale domanda, aderendo a un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità. La sanzione della nullità prevista dalla normativa urbanistica (ora confluita nell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001) colpisce esclusivamente gli atti “tra vivi aventi ad oggetto diritti reali”, ovvero i contratti con effetti traslativi, come il contratto definitivo di compravendita.
Il contratto preliminare, invece, ha natura ed efficacia meramente obbligatoria: con esso le parti non trasferiscono la proprietà, ma si obbligano a stipulare un futuro contratto (il definitivo). La giurisprudenza, già richiamata in sentenza anche dal giudice, ha costantemente affermato questo ( cfr anche Corte Di Appello Di Messina, sentenza n.409/ 2025,, Corte d’Appello Napoli, sez. 3, sentenza n. 575/2023). La ratio di tale orientamento risiede nella possibilità che la regolarizzazione urbanistica dell’immobile (ad esempio, tramite una concessione in sanatoria) possa intervenire in un momento successivo alla stipula del preliminare ma antecedente alla conclusione del contratto definitive. Lo stesso dicasi in ordine alla dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, legge 47/1985 in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, la quale può intervenire successivamente alla stipula del contratto preliminare.
Di conseguenza, un preliminare avente ad oggetto un immobile con abusi edilizi non è, per ciò solo, nullo.
2. La Risoluzione del Contratto per Grave Inadempimento
Pur non essendo causa di nullità, l’irregolarità urbanistica e catastale dell’immobile assume un’importanza cruciale sotto il profilo dell’adempimento contrattuale. Il Tribunale di Matera accoglie infatti la domanda subordinata di risoluzione, ritenendo che la condotta dei promittenti venditori costituisca un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c.
L’inadempimento si è manifestato attraverso una serie di omissioni, nonostante la promissaria acquirente avesse inviato una formale diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.
Nel caso di specie, i gravi inadempimenti dei venditori, che hanno giustificato la risoluzione, sono stati individuati in:
• Mancata consegna del certificato di agibilità: Documento essenziale che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, e che incide sulla commerciabilità del bene
• Mancata consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali: La regolarizzazione catastale è un presupposto per la validità del contratto definitivo, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52/1985. La sua assenza impedirebbe la stipula del rogito o l’emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. Pertanto, l’obbligo di provvedere alla regolarizzazione in capo al promittente venditore è un’obbligazione essenziale derivante dal preliminare (Cass. Civ., Sez. 2, N. 13959 del 26-05-2025).
• Mancata titolarità della piena proprietà: I venditori si erano impegnati a trasferire la piena proprietà, ma risultavano titolari della sola proprietà superficiaria, non avendo curato gli adempimenti successori necessari per consolidare la titolarità del bene.
Il Tribunale ha correttamente valutato la gravità di tali inadempimenti nel loro complesso, concludendo che essi hanno vanificato l’utilità del contratto per la promissaria acquirente, impedendole di ottenere un mutuo e di procedere all’acquisto La giurisprudenza, infatti, richiede al giudice di valutare la gravità dell’inadempimento anche in caso di risoluzione di diritto a seguito di diffida ad adempiere, tenendo conto dell’interesse della parte non inadempiente all’esatto adempimento. (Corte Di Appello Catania, Sentenza n.1500 del 11 Ottobre 2024] – Tribunale di Torino, Sentenza n.1792 del 20 marzo 2024).
3. Conseguenze della risoluzione e caparra confirmatoria
Il giudice ha condannato i promittenti venditori a versare il doppio della caparra versata alla parte adempiente, ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.c.
In conclusione, la sentenza del Tribunale di Matera non si discosta e conferma i principi che governano la materia del contratto preliminare di vendita immobiliare, distinguendo correttamente il piano della validità dell’atto da quello dell’adempimento delle obbligazioni.
Avv. Morelli Monica – Foro di Bologna
