Giudizio ex art. 2932 cc e conformità tra stato di fatto e dati catastali
La pronuncia in commento affronta un tema assai frequente nel contenzioso relativo all’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c., ovvero la necessaria sussistenza della conformità catastale oggettiva dell’immobile al momento della decisione, in applicazione dell’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, come modificato dalla legge n. 122/2010.
Sintesi della vicenda
La controversia trae origine da un contratto preliminare in forza del quale Tizio aveva promesso di acquistare un appartamento da Caio. Il promissario acquirente, a fronte del rifiuto opposto dal promittente venditor di addivenire alla stipula del definitivo, agiva al fine di ottenere una pronuncia giudiziale costituiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. che tenesse luogo al contratto definitivo non concluso.
Il Giudice di prime cure, per quanto ora di interesse, rigettava la domanda attorea attesa l’assenza della documentazione necessaria a comprovare la regolarità catastale.
La resa statuizione veniva ribaltata in sede di gravame: la Corte di Appello riteneva, infatti, sufficiente la documentazione versata negli atti del giudizio.
Caio, risultato soccombente, proponeva ricorso per cassazione.
Conformità catastale e giudizio ex art. 2932 c.c.
Il ricorso veniva accolto poichè la Corte terriotoriale, opinando integrata la documentazione prevista dall’art. 29 l. 52/1985, non esplicitava quali documenti comprovassero la conformità catastale oggettiva, limitandosi ad un’affermazione del tutto apodittica.
Il supremo Collegio richiama quindi l’ormai consolidato principio a tenore del quale:
- la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985 non concerne il preliminare, che ha meri effetti obbligatori;
- tuttavia, nel giudizio ex art. 2932 c.c., il giudice può emettere la sentenza costitutiva solo se, al momento della decisione, sussistono i presupposti di validità del contratto definitivo, tra cui la conformità tra stato di fatto e dati catastali. In assenza di quest’ultimo requisito, la domanda non può trovare accoglimento.
La Cassazione ribadisce pertanto l’orientamento già espresso in numerosi precedenti (ex multis Cass. Civ. 7487/2021, Cass. Civ. 29581/2021; Cass. Civ 20526/2020), che qualificano la conformità catastale come condizione dell’azione nel giudizio ex art. 2932 c.c.
La decisione della Cassazione
Nella fattispecie scrutinata dalla Corte di Cassazione, è stata ritenuta gravemente carente la motivazione offerta dalla sentenza impugnata poiché: la motivazione della sentenza impugnata è gravemente carente perché non chiariva quali documenti dimostrino la conformità catastale oggettiva. In particolare la relazione tecnica depositata si limitava a un confronto documentale tra planimetrie, senza attestare la corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile e la Corte di Appello errava nel voler attribuire al detto documento una valenza che non possiede.
Considerazioni finali
La decisione ribadisce l’orientamento maggioritario della giurisprudenza: la tutela ex art. 2932 c.c. non può supplire al difetto degli elementi essenziali del contratto definitivo, tra cui le menzioni catastali e la dichiarazione (o attestazione tecnica) di conformità allo stato di fatto.
La sentenza richiama gli operatori del diritto — e in particolare chi intende agire per ottenere l’esecuzione in forma specifica — alla rigorosa predisposizione della documentazione catastale, essenziale non solo ai fini della validità dell’atto definitivo, ma anche per ottenere la tutela giurisdizionale sostitutiva.
Avv. Stefano Fedel
