La Corte di Cassazione sui requisiti per l’usucapione della piccola proprietà rurale
La Corte di Cassazione, in una sua recentissima sentenza, è tornata ad occuparsi dell’istituto dell’usucapione della piccola proprietà rurale
previsto dell’art. 1159 bis del Codice Civile. Ne ho scritto anche recentemente: è una usucapione abbreviata pervista per l’acquisto dei fondi rustici nei comuni classificati montani dalla legge. Sono sufficienti quindici anni di possesso anziché venti. In Trentino tutti i terreni sono classificati come montani e quindi questa procedura, più veloce e meno complessa, è spesso preferita.
La Corte di Cassazione in una sua sentenza della scorsa estate, la n. 20451 del 28/08/2017, ha argomentato dei requisiti necessari per la sua applicazione.
Dice la massima:
Per l’applicazione dell’usucapione speciale di cui all’art. 1159-bis c.c. – introdotta dalla l. n. 346 del 1976 con la finalità di incoraggiare lo sviluppo e salvaguardare il lavoro agricolo – non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso, quanto meno all’atto dell’inizio della “possessio ad usucapionem”, sia destinato in concreto all’attività agraria, atteso che tale usucapione può avere ad oggetto soltanto un fondo rustico inteso come entità agricola ben individuata ed organizzata, che sia destinata ed ordinata a una propria vicenda produttiva. Ne consegue che l’art. 1159-bis c.c. non é applicabile, né in via analogica, trattandosi di norma eccezionale rispetto a quella di cui all’art. 1158 c.c., né in base ad un’interpretazione estensiva, tenuto conto delle finalità perseguite dal legislatore, qualora il possesso protratto venga dedotto ai fini dell’acquisizione di limitate superfici, ancorché facenti parti di maggiori fondi coltivati o coltivabili siti in zone montane, che non siano di per sé idonee a costituire un’autonoma unità produttiva.
La massima della sentenza è interessante perché in poche righe sintetizza e riassume l’istituto, anche storicamente, precisandone i contenuti e i limiti. Va però letta con attenzione.
Dice la Cassazione che lo scopo storico della norma è stato quello di favorire lo sviluppo del lavoro agricolo salvaguardandone le peculiari caratteristiche. Proprio per questa sua particolarità la norma si applica solo all’acquisto dei fondi che siano rustici e che così risultino catastalmente.
C’è però di più, dice la Cassazione. Il fondo deve essere non solo teoricamente, ma in concreto destinato all’attività agraria. Deve trattarsi di fondi rustici ben individuati sui quali sia esercitata una attività produttiva. Sembrerebbe quindi ammessa la possibilità di utilizzare l’usucapione abbreviata solo per fondi già coltivati.
Prosegue però poi la sentenza spiegando, con un ragionamento a contrario, che possono essere usucapiti anche piccoli appezzamenti di terreno, anche facenti parte di appezzamenti più grandi, purché siano di per sé idonei a costituire un’autonoma unità produttiva. Quindi “in concreto destinato all’attività agricola” è da intendersi come “potenzialmente idoneo ad un’attività agricola”.
Il ragionamento della Cassazione si fonda sulle caratteristiche dell’istituto: è uno strumento eccezionale, pensato per l’agricoltura e quindi utilizzabile solo per l’attività agricola. L’agricoltura però, dagli anni settanta del secolo scorso, quando è stata introdotta la norma in commento, è cambiata. Le attività agricole esercitabili sui fondi sono cambiate. L’organizzazione del lavoro è cambiata. Gli strumenti sono cambiati. Anche la definizione “potenzialmente idoneo” ha cambiato significato nei decenni. Quello che prima non si poteva fare una volta oggi si può. L’art. 1135 del Codice Civile, come modificato dal decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228 “Orientamento e modernizzazione del settore agricolo” definisce, genericamente, l’imprenditore agricolo chi esercita la coltivazione del fondo, la selvicoltura, l’allevamento di animali e attività connesse. In questo grande e sfumato quadro sarà, caso per caso, il giudice a verificare se quello che si vuole usucapire ha “a che fare” con l’agricoltura, intesa in senso moderno.
Va tenuto da ultimo presente che la stessa norma prevede che si possono usucapire anche i fabbricati annessi: depositi per le attrezzature e i mezzi agricoli, ma anche abitazioni. In alcuni casi è possibile acquistare la proprietà del solo l’edificio.
