La delibera sulle proprietà esclusive?
La sentenza dell’8 luglio 2020 della Cassazione civile.
Il caso
Lo scorso 8 luglio 2020 la Corte di Cassazione ha depositato una sentenza che si è pronunciata in ordine alla validità di una delibera assembleare che aveva disposto la realizzazione da parte del condominio di interruttore magnetotermico nella proprietà individuale di ogni singolo condomino.
Dopo i primi due gradi di giudizio il condomino ricorrente aveva impugnato la sentenza della Corte d’Appello nella parte in cui aveva stabilito la validità della delibera che aveva ripartito il costo di questi interruttori eseguiti sulle proprietà individuali.
La decisione della cassazione e la pronuncia delle Sezioni Unite del 2005
Sentenza della Corte di Cassazione ha accolto il ricorso rilevando che in tema di condominio di edifici i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive tranne nel caso in cui non sia stata da loro specificatamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che lo preveda.
La sentenza della Cassazione esprime un principio pacifico in giurisprudenza ed è sotto tale profilo sufficiente fare riferimento alla sentenza delle sezioni unite del 7 marzo 2005 numero 4806 che, come noto, contiene un vero e proprio archivio dei vizi delle delibere assembleari effettuando delle stesse l’ampia bipartizione tra delibere nulle e delibere annullabili.
Come è noto la Corte di Cassazione con la sentenza delle sezioni unite ha stabilito che sono da considerarsi nulle prima di ogni altre le delibere assembleari con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea e le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini.
La sopravvalutazione dei poteri assembleari
In effetti non giova alla consapevolezza in ordine alla tematica affrontata da questa recente sentenza della Cassazione l’espressione frequentemente usata dalla giurisprudenza che attribuisce all’assemblea espressamente il ruolo di organo sovrano della volontà dei condomini. Tale espressione va sempre invece relativizzata stabilendo che la sovranità dell’assemblea deve limitarsi esclusivamente alla gestione del condominio e non alla disposizione dei diritti dei condomini sulle parti comuni o sulle parti individuali.
La dottrina più autorevole
E’ inevitabile ricordare le parole di Raffaele Corona nel suo proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici, Giappichelli editore, Torino 2001, il quale ha letteralmente costruito la sua lettura della disciplina del condominio nel diritto italiano come grande contrapposizione tra le aree soggette alla gestione comune amministrate attraverso le decisioni della maggioranza e le aree intangibili alle decisioni della maggioranza che sono relative invece ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sulle parti esclusive. “La accessorietà, ricorda Raffaele Corona, raffigura il carattere peculiare e qualificante dell’Istituto del condominio punto anche l’organizzazione del gruppo e la disciplina della gestione sembrano essere contrassegnate dalla funzione strumentale rispetto alla proprietà solitaria dei piani e delle porzioni di piano.
La sovranità dell’assemblea, se così vogliamo quindi chiamarla è limitata unicamente alla gestione dei beni comuni e non può mai invadere le proprietà esclusive dei condomini. L’unico limite che i condomini devono osservare è di non mantenere la proprietà individuale in modo da recare agli altri danno o pericolo di danno.
Avvocato Carlo Callin Tambosi
